Накопительно-ипотечная система действует в России уже 17 лет. С его помощью военнослужащие могут приобрести квартиру или дом, которые будут оплачены из государственных средств. Мы предлагаем, как оформить военную ипотеку и какие ограничения и риски она влечет за собой.
Эксперты в этой статье
- Константин Ярославцев, руководитель Федерального государственного учреждения «Росвоенипотека
- Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group
- Александр Трыкин, руководитель отдела продаж компании IKON Development
Что такое военная ипотека и НИС
Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих (НИС) включает в себя различные финансовые инструменты и механизмы для приобретения жилья. Схема предполагает накопление денег, их инвестирование для сохранения от инфляции и получение дополнительного дохода, что также выгодно военнослужащим. Эта схема была запущена в 2005 году. Его деятельность регулируется Федеральным законом № 117 от 2004 года.
В схеме могут участвовать все обслуживающие организации, подписавшие свои первые контракты после 2005 года. Для большинства участие является обязательным; для некоторых, в основном солдат и сержантов, участие является добровольным.
Во-первых, в рамках НИС военнослужащий накапливает средства за счет ежегодных отчислений из бюджета и доходов от своих инвестиций. В течение первых трех лет эти средства не могут быть использованы, а затем военнослужащий должен принять решение. Можно продолжать накапливать средства, приумножая их за счет получения инвестиционного дохода, и впоследствии использовать их для покупки жилья. Если накопленных средств недостаточно к моменту принятия решения о покупке квартиры, можно обратиться в банк за получением военной ипотеки и использовать накопленные средства в качестве первоначального взноса.
Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих (НИС) включает различные финансовые инструменты и механизмы для приобретения жилья (Фото: Tanya Kukarkina/Unsplash)
Военная ипотека» — это целевой кредит на покупку жилья, который погашается государством во время прохождения военной службы. Такие кредиты погашаются ежемесячно равными частями в размере 1/12 части утвержденного государством годового взноса, который в 2022 году составляет 311 000 рублей (299 000 рублей в 2021 году) на одного участника. Управление ими и выплату взносов по ипотеке осуществляет Фонд сбережений Росвоенипотеки, который находится в ведении Министерства обороны.
Какое жилье можно купить по военной ипотеке?
Кредиты по военной ипотеке предоставляются на условиях банков на основании единых требований стандарта ипотеки для военнослужащих, утвержденных приказом Министра обороны Российской Федерации от 9 октября 2018 года № 558.
Основными параметрами кредита являются аннуитетный платеж и фиксированная процентная ставка. Максимальный срок кредита зависит от срока, оставшегося до достижения военнослужащим предельного возраста пребывания на военной службе — в большинстве случаев это 50 лет. Максимальная сумма, которую может получить военнослужащий, рассчитывается соответствующим образом. Если оба супруга участвуют в НИС, то возможно совместное получение военной ипотеки. По военной ипотеке можно приобрести квартиру, частный дом с земельным участком или таунхаус, а также участвовать в долевом строительстве. Покупка земли и строительство на ней дома недоступны для военнослужащих, прослуживших менее 20 лет, но те, у кого такой большой стаж, могут получить накопленные средства и использовать их для покупки земли и строительства дома.
Требования к жилью для получения военной ипотеки просты. Если военнослужащий хочет купить строящееся жилье, у застройщика должно быть разрешение на проектирование и механизм погашения кредита. До недавнего времени таким механизмом были отчисления застройщика в Фонд защиты прав дольщиков. Сейчас почти все разработчики перешли на эскроу-счета. Как и в случае с «обычной» гражданской ипотекой, застройщики по программе «Военная ипотека» аккредитованы банками.
Кредиты по программе военной ипотеки выдаются на условиях банков на основе единых требований стандарта ипотечного кредитования военнослужащих (Фото: ТАСС/Донат Сорокин )
Если военнослужащий приобретает квартиру на вторичном рынке в ипотеку, то на него распространяются те же требования, что и на гражданскую ипотеку. Часто банки отказываются кредитовать сделки в старых зданиях с большим износом или сделки, проводимые по доверенности. Квартира также должна быть свободна от обременений и коммунальных платежей.
Отдельно стоящий дом с участком земли можно купить по военной ипотеке, если в нем можно прописаться. Земельный участок также должен находиться в собственности. Невозможно купить черепицу. Правила накопительно-ипотечной схемы не позволяют приобрести долю в квартире или частном доме.
Накопления по военной ипотеке
Сбережения состоят из взносов государства и дохода от их инвестирования. Ежегодный взнос одинаков для всех служащих и не зависит от звания, выслуги лет и стажа работы. Она увеличивается с каждым годом. В 2005 году, когда была запущена военная ипотека, ежегодная доплата составляла 37 тысяч рублей. В 2010 году она составляла уже 175 тысяч рублей. В 2020 году эта сумма достигнет 288 тысяч рублей в год, или 24 тысячи рублей в месяц. В 2021 году размер субсидии составляет 299 081 рубль в год, или 24 923 рубля в месяц. В 2022 году она составит 311 044 рубля, или 25 920 рублей в месяц. Узнать, сколько накоплений ежегодно находится на счету военнослужащего, можно в воинской части.
Как это работает? Предположим, что военнослужащий стал участником НИС в январе 2018 года. В январе 2021 года он решил заложить двухкомнатную квартиру в новостройке за 4,3 миллиона рублей, взяв кредит под 6% в год на 20 лет. Максимальная сумма кредита для него составит около 3,5 млн рублей. К моменту открытия ипотеки он накопил на своем счете более 800 000 рублей за три года. Из этих денег он может оплатить около 20% стоимости квартиры. Ежемесячный платеж составит 24 923 рубля (1/12 годового взноса за 2021 год).
Плата будет увеличиваться каждый год, но фиксированный платеж останется прежним. Поскольку Росвоенипотека выплачивает ровно 1/12 часть взноса, остаток от каждого ежемесячного платежа в последующие годы пойдет на частичное досрочное погашение кредита.
Сбережения состоят из взносов государства и доходов от их инвестиций. Ежегодный взнос одинаков для всех работающих сотрудников, независимо от звания, должности или стажа работы. Она увеличивается из года в год (Фото: Евгений Асмолов/ТАСС )
Кто может получить военную ипотеку
На военную ипотеку могут претендовать только военнослужащие-контрактники. Система ипотечного страхования включает в себя обязательные:
- Офицеры, окончившие военно-учебное заведение и получившие первое звание после 1 января 2005 года;
- Мичманы и прапорщики, поступившие на службу после этой даты и прослужившие три года
- Офицеры, вернувшиеся на службу из запаса
- Солдаты, матросы, сержанты и старшины, поступившие на военную службу по контракту не позднее 1 января 2020 года и прослужившие три года.
Некоторые другие категории военнослужащих могут добровольно подать заявку на включение в НИС. Следует напомнить, что военнослужащие имеют право на приобретение жилья через три года после вступления в НИС.
Константин Ярославцев, руководитель ФГКУ «Росвоенипотека»:
— Накопительно-ипотечная система является одной из важнейших форм социальной поддержки военнослужащих. Конвертация обязательств государства перед военнослужащими в деньги в виде накопительно-ипотечной системы расширила возможности приобретения жилья и позволила сотням тысяч семей военнослужащих решить свои жилищные проблемы с помощью государства и банков.
Система развивается в ногу со временем, уже доказала свою эффективность на практике и постоянно совершенствуется. Теперь участники НИС могут делать на рынке жилья практически все — от покупки квартиры на вторичном рынке, участия в строительстве жилья с мерами государственной поддержки до покупки жилого дома и земельного участка, на котором он расположен. Кроме того, и это, пожалуй, самое главное, используя возможность НИС, военнослужащий имеет полную автономию — от выбора стратегии (копить средства или покупать жилье) до выбора региона и населенного пункта, независимо от места военной службы, потребительских характеристик и качества жилья.
При покупке квартир военнослужащие, как и обычные граждане, могут воспользоваться всеми существующими механизмами государственной поддержки семей с детьми — от материнского капитала до выплаты в размере 450 000 рублей за третьего или последующего ребенка. А при покупке квартир в новостройках они также могут получить ипотечные кредиты по сниженным процентным ставкам.
В какие банки обращаться?
Ставка по военной ипотеке для обычных программ начинается от 6,75%. Военную ипотеку предоставляют 13 банков:
- Промсвязьбанк
- Сбербанк
- ВТБ
- Дом.РФ Банк
- «Открытие
- Россельхозбанк
- «Россия
- «Зенит
- Севергазбанк
- «Санкт-Петербург»
- Газпромбанк
- РНКБ
- Абсолют Банк
Пять банков из списка предоставляют обслуживаемым лицам с двумя и более детьми семейные ипотечные кредиты со скидкой около 5%. Ставка для вновь построенных домов по программам государственной поддержки составляет около 6%.
Могут ли отказать?
Банк имеет право отказать военнослужащему в военной ипотеке, как и любому другому гражданину в любом другом кредите. Чаще всего банк принимает такое решение, если у человека плохая кредитная история или у него уже есть крупный кредит или ипотека. Однако, по данным Росвоенипотеки, процент одобрения по ипотечным кредитам гораздо выше, чем по гражданским ипотечным кредитам.
Рефинансирование
С 2018 года рефинансирование военной ипотеки доступно по более низкой процентной ставке. Сегодня большинство банков, работающих с военной ипотекой, имеют такую услугу. В 2021 году возможно рефинансирование по процентной ставке 6,75% годовых. По данным Росвоенипотеки, такой возможностью уже воспользовались более 45 800 участников накопительно-ипотечной системы.
С 2018 года рефинансирование военной ипотеки доступно по более низкой процентной ставке (Фото: Сергей Савостьянов/ТАСС )
Например, семья супругов-военнослужащих родила близнецов и в 2020 году решила рефинансировать свою ипотеку по семейной программе под 6%. Их ежемесячный платеж был снижен с 38 000 до 30 000 рублей. Это означает, что они смогут полностью погасить ипотеку не в 2028 году, а в середине 2027 года.
Что будет с квартирой, если уйти со службы до погашения ипотеки?
Если обслуживающее лицо расторгнет контракт, проработав менее 20 лет, оно не будет иметь права на деньги за обслуживание и должно будет в течение десяти лет вернуть все, что ему предоставило государство, и самостоятельно выплачивать ипотеку. Если выплаты производятся вовремя, бывший обслуживающий орган сохраняет право собственности на дом.
Существуют исключения — «привилегированные основания» для освобождения. Например, если военнослужащий увольняется после десяти лет службы в связи с сокращением военного персонала или выходит на пенсию по состоянию здоровья или семейным обстоятельствам, ему не придется возвращать предоставленные средства; но если кредит не будет погашен к моменту увольнения, он должен будет погасить его самостоятельно в соответствии с действующим графиком. В некоторых случаях таким уволенным военнослужащим полагается выплата за те годы, в которые они не служили до 20 лет, которая может быть использована для частичного или полного погашения кредита.
Если военнослужащий уволился после 20 лет службы, но не использовал накопленные средства НИС, он может получить их от государства и потратить по своему усмотрению.
Комментарии экспертов
— Как часто обслуживающие организации, которые не включены автоматически в накопительно-ипотечную систему, получают право на участие в военной ипотеке по заявлению? Что для этого необходимо?
— Накопительная программа для военнослужащих была разработана в 2005 году. Чтобы стать участником АМС, заемщик должен быть военнослужащим по контракту, иметь российское гражданство и быть внесенным в реестр участников программы. Закон позволяет стать участниками программы сержантам, старшинам, солдатам и матросам, заключившим второй контракт, офицерам и выпускникам военных училищ и вузов, заключившим контракт, сотрудникам Росгвардии, прапорщикам и мичманам, отслужившим три года по контракту. Воинская часть отвечает за внесение этой информации в личную карточку НИС.
Но программа была введена только в 2005 году, поэтому многие военнослужащие не включены в нее автоматически, но имеют право пользоваться льготами, установленными законом. Для этого военнослужащий должен подать рапорт с указанием своих личных данных и подтверждением того, что он ознакомился со всеми правами и обязанностями, предусмотренными программой, а также заявить о своем желании быть включенным в реестр участников. Уведомление об открытии лицевого счета будет отправлено по почте.
— Включение по заявлению — это такая же стандартная процедура, как и автоматическое включение. Чтобы быть включенным в НИС по заявлению, военнослужащий должен соответствовать условиям одной из добровольных категорий участников НИС.
Для рефинансирования военной ипотеки обязательно наличие хорошей кредитной истории. Если ипотека выдается не на покупку жилья, а на жилую недвижимость, выбор банковских программ будет ограничен.