Продажа квартиры с ипотекой (когда покупатель использует средства ипотеки) является одной из самых распространенных сделок. Процедура хорошо отлажена, имеется большой опыт как бумажных, так и электронных сделок.
Существует несколько особенностей, которые отличают ипотечную сделку от сделки с использованием собственных средств покупателя.
Давайте разберемся немного подробнее.
Продажа квартиры через ипотеку
Важно понимать, что пока заемщик не подпишет кредитный договор, денег нет!
Ничего страшного, если у него уже есть Одобрение ипотечного кредита и Уведомление об участии в кредите.
Но даже этот документ не гарантирует, что кредит будет выдан.
Бывали случаи, когда служба безопасности банка, обнаруживала "черную метку" на репутации заемщика и перед самой сделкой банк отказывал в выдаче денег.
Продажа квартиры через ипотеку, ипотечный кредит, предполагает залог недвижимости кредитору.
Ипотечный кредит может быть предоставлен банком или другим юридическим или физическим лицом.
Конечно, бывают ситуации, когда кредит есть, а обеспечения (т.е. ипотеки) в пользу кредитора нет.
То есть покупатель недвижимости взял не ипотечный, а обычный потребительский кредит.
Если банк-кредитор выдает кредит под закладную, об этом делается запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН): "Ипотека в силу закона" .
Если физическое лицо предоставляет кредит в рассрочку, который также является видом кредита, в Единый государственный реестр недвижимости вносится запись "Ипотека в силу договора".
Эти записи вносятся в раздел "Ограничения прав".
Продажа квартиры через ипотеку. Расчет по сделке
Важным моментом для продавца квартиры, использующего средства банковского кредита, является следующее: если залоговое право банка зарегистрировано до получения продавцом денежных средств, возникает ситуация, когда право собственности уже перешло к покупателю, залоговое право банка зарегистрировано, но продавец еще не получил деньги за квартиру!
Банки-кредиторы не допускают двойную ипотеку, то есть в пользу и банка, и продавца.
Однако при таких условиях в нашей стране проходят сотни тысяч сделок. И все в порядке. Продавец получает полную оплату при получении покупателем документов из Росреестра.
Но в 2014 году, когда ставки по ипотеке взлетели в одночасье, некоторые небольшие банки отказались кредитовать покупателя на старых условиях, несмотря на то, что право собственности уже перешло к покупателю.
И продавцы остались с большой проблемой!
Разумеется, если покупатель подходил, договор купли-продажи расторгался по совместному решению сторон.
Но если нет?
Да, даже глупо, продавец передал квартиру покупателю до получения полной оплаты!
Если ваш покупатель является ипотечным залогодержателем, это важно уточнить заранее:
1. на каких условиях (на каком этапе сделки) ему будут переданы средства займа.
2. на каких условиях (в какой момент процесса) эти средства передаются или выплачиваются наличными продавцу.
Продажа квартиры через ипотеку. Электронная сделка
Еще одной сложностью при продаже квартиры с ипотекой является электронная сделка, часто предлагаемая или даже навязываемая банками. Другими словами, оформление договора купли-продажи и подача заявления в Регистр юридических дел о передаче прав покупателю в электронном виде.
Это платная услуга, и банки зарабатывают на ней деньги.
Электронная подача документов в Росреестр сокращает время сделки. Регистрация осуществляется в течение 3 рабочих дней. (Вместо 9 дней).
В чем суть электронной сделки
Договор купли-продажи не переносится на бумагу, а сам электронный документ подписывается вашей электронной цифровой подписью (ЭЦП).
Это означает, во-первых, что ЭЦП выпущена. Затем подписывается контракт.
Многие банки и сторонние ИТ-компании разработали специальное программное обеспечение для обработки электронных транзакций.
Таким образом, подписание договора может происходить двумя способами:
1. специалист, обрабатывающий электронную транзакцию, распечатает договор для ознакомления, затем вы получите сообщение на свой телефон (банковское приложение) о необходимости подписать договор и нажать кнопку.
Что вы на самом деле подписываете, остается загадкой.
2. специалист, осуществляющий электронную сделку, отправляет вам электронную версию договора, а вместе с ней "кнопку", означающую, что вы можете прочитать договор и подписать его.
Какие сложности могут возникнуть при обработке транзакции электронным способом?
- отказ в выдаче электронной цифровой подписи;
- ошибки в фактически подписанном договоре;
- невозможность отзыва документов из Росреестра посредством личного запроса, поскольку такой запрос должен быть сделан также в электронном виде. Банк в этом не заинтересован.
Как происходит расчет с продавцом при продаже квартиры по ипотеке
Расчет с продавцом при продаже недвижимости по ипотеке осуществляется на условиях банка. У каждого банка свои условия. Наличные расчеты встречаются крайне редко.
Наиболее распространенным в настоящее время является использование различных видов аккредитивов.
При этом средства покупателя (личные и кредитные) зачисляются на номинальный счет, который открывается в пользу продавца.
Такой счет может быть открыт только при условии!
Наиболее распространенным условием для открытия счета является предоставление продавцом зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи (если он оформлен в бумажном виде).
Если сделка оформляется в электронном виде, регистрационная информация отправляется в банк в электронном виде, а номинальный счет переводится непосредственно на счет продавца.
Ипотека и материнский капитал
Есть еще один важный нюанс при продаже квартиры с ипотекой. Сейчас покупатели часто имеют (и хотят использовать) материнский (семейный) капитал. Эти средства дополняются за счет ипотеки двумя способами:
1. на сумму этих средств увеличивается кредит, а после совершения сделки средства материнского капитала направляются на погашение кредита.
2. когда ребенок достигнет трехлетнего возраста, макрокапитал может быть передан непосредственно продавцу. В этом случае продавец ждет денег около полутора месяцев.
Риски продавца при продаже через ипотеку
Подведем итоги. При продаже недвижимости с ипотекой (с использованием средств кредита под залог недвижимости) продавец рискует
1. остаться без жилья и денег:
2. долгое ожидание материнского капитала (если он используется покупателем для оплаты);
3. ошибки в электронной форме сделки;
4. теряет возможность приостановить регистрацию по личному запросу.