По закону.ru

Юридическая консультация и новости законодательства
Телефоны для консультации:
Москва: 8 (499) 112-30-06
СПб: 8 (812) 409-43-23

Как жильцам благовещенских многоэтажек не остаться без придомовой территории

21.08.2010
Редакция газеты «Комсомольская правда» в Приамурье» провела «круглый стол», где специалисты ответили на вопросы, касающиеся межевания земли, которые интересуют многих горожан. Ведь сегодня, если вовремя не сформировать границы придомовой территории, можно и вовсе остаться без нее. А следовательно, у вашего дома не будет ни детской площадки, ни каких-либо хозпостроек, либо отведенная под них территория значительно сократится. - Как в Благовещенске обстоит ситуация с межеванием? Крылов В. П.: - Градостроительный кодекс обязывает органы местного самоуправления обеспечить территорию города проектами планировки и межевания. Но порой их нельзя провести, так как отсутствует топографическая съемка пятисотого масштаба, а ее изготовление стоит очень дорого. Постановлением мэра города был утвержден график межевания территории, в первую очередь тех кварталов, где находятся многоквартирные жилые дома. На это необходимо порядка 95 миллионов рублей. Сюда входят и съемка, и разработка самого проекта. Для того чтобы уложиться в график, ежегодно необходимо предусматривать в бюджете города около 30 миллионов рублей, но из-за дефицита бюджета на эти цели выделяется в 5 - 6 раз меньше. Если людям необходимо провести межевание, а в бюджете не заложено на это средств, администрация города принимает решение о разработке соответствующей документации, которую они выполняют за свой счет. На это идут многие организации. Благодаря им в городе проведено межевание примерно 15 процентов территории от всего необходимого числа (здесь следует иметь в виду застроенные территории). - Заявление на межевание должны подавать только жильцы домов, построенных до 2005 года (именно в этом году вступил в силу Жилищный кодекс РФ)? Кролевецкий А. А.: - Закон делит ситуацию как бы на две части. Если земельный участок прошел кадастровый учет до вступления в силу Жилищного кодекса РФ, то такие земельные участки считаются перешедшими в собственность собственников помещений. Если земельный участок не прошел кадастрового учета, то по желанию собственника помещения формируются границы земельного участка и проводится кадастровый учет. С момента постановки на кадастровый учет земельный участок переходит в собственность собственников помещений. Раханский А. В.: - С 2005 года вступил в действие новый Градостроительный кодекс. То есть при получении разрешения на строительство застройщик обязан представить определенный пакет документов, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок. То есть на момент выдачи разрешения на строительство будущий многоквартирный жилой дом уже будет иметь сформированный земельный участок. В таком случае никаких работ по межеванию участков делать не надо – это все будет сделано до получения разрешения на строительство. - Что будет в том случае, если земельный участок не сформирован до 2005 года и не поставлен на кадастровый учет, но имеются все решения и постановления на его отвод? Кролевецкий А. А.: - В этом случае выходит, что земельного участка нет. То есть, согласно Земельному кодексу, земельный участок – это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Мы говорим о той территории, которая должна войти в состав жилого дома, а понятия «должна войти» и «земельный участок» несколько отличаются. - Все ли жильцы многоквартирного дома должны подавать заявление на проведение межевания территории? Кролевецкий А. А.: - В настоящий момент решения общего собрания не требуется, любой собственник вправе написать заявление на формирование границ участка. То есть, по сути, достаточно заявления от одного лица. Но все это упирается в такие факторы, как наличие или отсутствие проекта планировки и межевания квартала, а также финансовых средств для проведения работ по межеванию. Эти корректировки Конституционный суд РФ принял в мае этого года, а раньше для подачи заявления нужно было решение большинства на общем собрании. - Если заявление на межевание подал один человек, придомовая территория все равно распределяется между всеми собственниками? Кролевецкий А. А.: - После всех оформлений возникает право общедолевой собственности на земельный участок. То есть территория делится между всеми собственниками помещений в доме. Раханский А. В.: - Здесь нужно добавить, что собственники не только жилых, но и нежилых, встроенных помещений, например магазинов, являются такими же собственниками земельного участка. - Что необходимо сделать, чтобы земельный участок размежевали? Кролевецкий А. А.: - Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» формирование земельных участков (речь идет о многоквартирных жилых домах, которые уже построены) возможно только на основании проекта планировки и межевания квартала. Если проекта нет, то существует два варианта развития событий. Первый – жильцы обращаются с заявлением о формирование границ, и администрация города их формирует. Второй вариант – администрация города в добровольном порядке при утверждении проекта планировки и межевания формирует такие границы под многоквартирные дома. Причем сроки по выполнению проекта межевания квартала отсутствуют. - Как жильцам определить, сколько места при межевании должна занять детская площадка? Есть ли для этого нормы и куда люди должны обращаться для их определения? Ищенко Т. М.: - Существуют проектные организации, которые обязаны выполнять проектную документацию в соответствии со строительными нормами и правилами (так называемые СНиП). Согласно им можно увеличивать или уменьшать площадь спортивных площадок или озеленения. В среднем по всем нормативам на одного человека должно приходиться 3,2 квадратных метра дворовых площадок. Проектировщик при межевании территории всегда проверяет, сколько территории занимают соседние дома. Если земли им отведено больше, чем положено, идет определение, можно ли забрать ее для другого дома или сформировать на ней еще один жилой дом не в ущерб уже проживающим людям. Все это выносится на общественные слушания, чтобы жители квартала приняли участие в решении вопроса – хватает ли территории для их двора, что будет рядом строиться и т. д. - Если проведено формирование земельного участка, все решения о том, как им распорядиться, принимают собственники? Осипова Г. А.: - Земельный участок находится в вашей собственности, и вы решаете, как его использовать. Возможно, вы разрешите строительство гаража либо размещение киоска, но только при условии, что будут соблюдаться все нормы. Жильцы могут даже использовать эту территорию для извлечения какого-либо дохода для всего дома. - Законны ли отказы в межевании земельного участка по причине того, что не проведено межевание квартала? Осипова Г. А.: - Это законно, межуется только квартал. Размежевать территорию отдельного дома без этого нельзя. Сивакова И. В.: - Не так давно ко мне обратилась старшая одного дома, им предложили за межевание квартала заплатить 500 тысяч рублей. Но ведь нереально одному дому собрать такую сумму. Такие ситуации как-то будут решаться? Крылов В. П.: - Мы это понимаем, поэтому и не предлагаем жильцам платить за эту процедуру. - Может быть, прекратить застройку квартала без проекта планировки и межевания? - предложила Галина Васильевна Коновалова, старшая дома по улице Амурской, 181. – Ведь можно как-то прекратить это. Крылов В. П.: - Ошибка была допущена еще раньше, когда выделяли земельные участки под боксы, под помещения гаража – и не кооперативам, а частным лицам. - С одной стороны, люди могут выступать инициаторами межевания и получать землю в собственность. С другой – если нет денег и не проведено межевание квартала, то все их попытки бессмысленны? Сивакова И. В.: - Многие считают, что администрация города заинтересована в том, чтобы затягивать работы по межеванию участка, по той причине, что, когда его сформируют, уже нельзя будет никого пустить на эту территорию, к примеру, дав разрешение на строительства гаража без согласия собственников. А до тех пор, пока нет участка, собственником и хозяином территории являются городские власти. Осипова Г. А.: - Как раз муниципальное образование в целом заинтересовано в том, чтобы межевание было проведено, чтобы налоги пошли в бюджет. Ведь, пока оно не проведено, собственники не платят налога с земли. Здесь весь вопрос в том, что по закону межевание не относится к вопросам местного ведения, следовательно, муниципальное образование не обязано финансировать эту работу. Деньги выделяются, по сути, без законного основания. Поэтому законодатель и предусмотрел, что владельцы недвижимостью на земельном участке вправе решать этот вопрос самостоятельно, за счет собственного финансирования. Поэтому можно сказать, что все проблемы – в коллизии градостроительного, жилищного и земельного законодательства, которую очень трудно решить. - Обязательно ли проводить общественные слушания при выделении земельных участков под строительство гаражей на придомовой территории? Осипова Г. А.: - Все зависит от конкретной территории, ведь существует разрешенное и условно разрешенное использование земельного участка. При разрешенном устанавливать гаражи можно и без публичных слушаний. А при условно разрешенном публичные слушания проводятся обязательно. - Обязана ли администрация согласовать размещение гаражей на придомовой территории с собственниками жилья? Осипова Г. А.: - Если под придомовой территорией понимается участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, то размещение гаражей на этом участке в принципе невозможно. Если гараж планируется разместить на земельном участке, прилегающем к этому участку, то согласования с собственниками жилья не требуется. - Может ли собственник гаражей, если часть придомовой территории ему выделили на общем собрании, в дальнейшем приватизировать эту землю? Осипова Г. А.: - Может, но в результате сделки с собственниками земельного участка. - Есть ли смысл сейчас людям подавать документы на межевание и надеяться на то, что у них что-то получится, если межевание города до конца не проведено? Осипова Г. А.: - Смысл всегда есть. Главное, заявить о своем праве на формирование земельного участка. Ведь на сегодняшний день еще не все собственники подали такие заявления. Раханский А. В.: - Сложность заключается в том, что старые застройки не предполагали наличия территории под каждый дом. Например, в микрорайоне на несколько домов одна площадка, и не ясно, как делить территорию. Как раз в таких случаях определиться с границами придомовой территории поможет проект планировки и межевания квартала. - Когда формирование земельного участка проведено, возникает обязанность платить на него налог. А если кто-то из жильцов откажется это делать? Осипова Г. А: - Земельный налог уплачивается каждым собственником. И каждый из них будет отвечать в отдельности, пропорционально своей доле в общей долевой собственности. Таких ситуаций, что одним жильцам придется платить за других, возникнуть не должно. Кролевецкий А. А.: - Это интересная ситуация, которая изначально закручена нашим законодательством так, что раскрутить ее очень тяжело. Получается, что кто-то обращается за формированием границ участка, оно проводится, но существует одно «но». Если через два года на этот земельный участок не будет зарегистрировано какое-либо право, то он снимается с государственного кадастрового учета. Для того чтобы зарегистрировать право общедолевой собственности, необходимо собрать порядка 7 - 8 документов и представить в регистрирующий орган. Туда включаются и протоколы общего собрания о регистрации, и кадастровые паспорта на объект недвижимости. А из-за того что на руки не выдается никакого свидетельства, а делается только запись в едином госреестре, это отпугивает некоторых собственников. - Что нужно делать, если земельный участок не сформирован, а на нем установлены гаражи? Осипова Г. А.: - Если гаражи установлены на территории несформированного земельного участка, но в той части, которая необходима для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в жилом доме вправе требовать сноса этого гаража. - Выходит, что для гаража сформировать участок проще, чем для многоквартирного дома. Почему так происходит? Кролевецкий А. А.: - При формировании участка под дом существует четкая норма на основании проекта планировки и межевания. Это норма жесткая, обойти ее невозможно. А формирование земельного участка под гараж осуществляется по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, то есть делается выбор, а это уже совсем другая процедура. Мы исходим из того, что вся земля на территории РФ, которая не разграничена посубъектно, является государственной, то есть существует собственник под названием государство. Из его собственности можно выделять земельные участки при помощи предварительного согласования на предоставление участков под строительство либо для других целей. Если человек желает построить гараж, он обращается в органы местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка. Его рассматривает комиссия и решает, разрешить или нет. - Почему многие гаражи появляются только после того, как кто-нибудь из жильцов обратится в администрацию с просьбой предоставить ему участок под строительство? Причем ему отказывают в территории, но уже через некоторое время там вовсю идет строительство. Раханский А. В.: - Есть несколько отдельных ИП, которые наподобие сканера проходят всю территорию города и рисуют схемы на любые участки в квартале, где можно было бы вести стройку. И если мы отказываем им в предоставлении земли, то они могут обратиться в Арбитражный суд, который в свою очередь спросит с нас, почему мы отказали в строительстве, если территория не относится к придомовой. А она к ней не относится, так как невозможно провести межевание из-за отсутствия проекта планировки квартала. В комиссию, которая рассматривает вопросы выбора земельных участков для строительства, входят около 20 представителей различных организаций: санэпидстанция, пожарники, экологи и многие другие. Земельное управление запрашивает информацию с дежурной кадастровой карты о наличии прав третьих лиц на земельные участки, и если права на участок не зарегистрированы, то мы уже не имеем возможности отказать. Любой отказ обжалуется в суде (подобное произошло с домами, что расположены по ул. 50 лет Октября, об этом можно прочитать на сайте kp.ru). - А как же постановление пленума Верховного и Высшего Арбитражного суда, в котором есть раздел «Споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома», где написано, что, если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, а сами собственники помещений имеют право владеть и пользоваться этим участком? Кролевецкий А. А: - Все судебные решения, по которым нам сейчас приходится заново работать, были вынесены до апреля 2010 года, то есть до этого решения. Осипова Г. А.: - Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации дома. Если это право нарушается, оно подлежит защите в судебном порядке. - Есть ли случаи сноса незаконно установленных в городе построек? Кролевецкий А. А.: - За прошлый год и начало этого года освобожден 31 земельный участок от самовольно установленных гаражей. Только за 2010 год шесть гаражей граждане вывезли самостоятельно. Но эта процедура очень длительная. Вначале выявляется объект, затем лицо, которое им пользуется, потом составляется протокол, и документы направляются в Росреестр (именно они следят за соблюдением земельного законодательства и, если это того требует, привлекают к ответственности, штрафуют или дают время на исправление). В случае если территория не освобождается, то готовится постановление администрации города Благовещенска о вывозе гаража с земельного участка. - Куда могут обратиться граждане, чтобы им помогли разобраться в вопросах межевания? Сивакова И. В.: - Не так давно мы проводили специальный обучающий семинар по межеванию для старших домов и инициативных жителей. Люди приходят не для того, чтобы узнать нормы и правила, а чтобы мы помогли им разобраться в конкретной ситуации. На последнем семинаре у нас за два часа было задано порядка 70 вопросов, и большая часть их касались земельных отношений и придомовой территории. - Может быть, есть смысл в создании консультационных центров, куда человек мог бы обратиться за информацией, выяснив все нюансы? Раханский А. В.: - Наши специалисты ведут прием граждан каждый вторник и четверг. Сивакова И. В.:- У меня есть предложение, чтобы на территории нашей организации хотя бы раз месяц проводились встречи граждан с представителем администрации. Ведь это поможет снять социальное напряжение, которое сейчас существует среди горожан. Представители администрации пообещали рассмотреть этот вопрос. А В ЭТО ВРЕМЯ О проблеме межевания своей придомовой территории рассказала за «круглым столом» Галина Васильевна Коновалова, старшая дома по улице Амурской, 181: - У нас 45-й квартал. В марте 2008 года было постановление мэра о выполнении проекта межевания, следовательно, мы не должны уже никуда обращаться, администрация города его уже выполняет. Но тут территорию застраивают гаражами. Выходит, что, пока дойдет дело до межевания наших земельных участков, от них останутся одни проезды. Почему не берутся во внимание документы по отводу участков под многоквартирные дома? Как же тогда проект межевания, который в это время разрабатывается? Крылов В. П.:- Действительно, ситуация не очень красивая. Поэтому в последний проект внесения изменений в правила землепользования и застройки было внесено предложение (оно уже утверждено в новой редакции), где есть норма, которая запрещает выбор земельного участка, если на данную территорию разрабатывается проект межевания. Раханский А. В.:- На сегодняшний день в управление организации городского строительства поступило более трех тысяч заявлений от граждан по выбору земельных участков для строительства гаражей. Фактически жители города Благовещенска разделились на три лагеря: одни имеют гаражи, другие хотят построить гараж, а третьи не хотят, чтобы другие их строили. Есть более 200 решений судов, по которым мы обязаны выбирать земельные участки именно на территории многоквартирных жилых домов, потому что суд нам говорит: «Предоставьте доказательства, что эта территория является придомовой». Доказательств таких нет, потому что земельные участки не сформированы. Вот такая получается коллизия законодательства. В «круглом столе» принимали участие: Андрей Анатольевич Кролевецкий, и. о. начальника земельного управления администрации города Благовещенска; Алексей Вадимович Раханский, начальник управления организации городского строительства администрации города Благовещенска; Владимир Павлович Крылов, начальник управления главного архитектора администрации города Благовещенска; Галина Анатольевна Осипова, заместитель прокурора города Благовещенска; Тамара Михайловна Ищенко, почетный архитектор России, председатель Союза архитекторов Амурской области; Ирина Владимировна Сивакова, председатель Союза старших домов; Галина Васильевна Коновалова, старшая дома по улице Амурской, 181. http://amur.kp.ru/daily/24539/719167/